Czy wycena nieruchomości to proste przedsięwzięcie polegające wyłącznie na ustaleniu ceny mieszkania, działki lub domu? Czy w każdej sytuacji można samodzielnie określić wartość nieruchomości? W dzisiejszym wpisie wyjaśniamy, do jakich celów może być potrzebna wycena oraz kiedy przydatne jest skorzystanie z usług biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Dlaczego wycena nieruchomości jest potrzebna?
Najpopularniejszą sytuacją, w której zachodzi potrzeba wykonania wyceny nieruchomości, jest transakcja kupna-sprzedaży. Współpraca z rzeczoznawcą majątkowym jest konieczna również wtedy, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny. Operat szacunkowy sporządzony przez specjalistę pomaga instytucji finansowej ustalić rzeczywistą wartość przedmiotu zabezpieczenia.
Pozostałe, przykładowe cele wyceny nieruchomości to:
- aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste,
- potrzeby amortyzacji,
- ustalenie wysokości podatku od spadków i darowizn,
- ustalenie wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych,
- oszacowanie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie,
- ustalenie wysokości ubezpieczenia,
- obliczenie opłat: adiacenckiej i planistycznej,
- ustalenie należności za wyłączenie gruntu z produkcji.
Kto i jak może oszacować wartość nieruchomości?
W sytuacji, gdy wycena nieruchomości ma mieć charakter wyłącznie informacyjny, można skorzystać z darmowych kalkulatorów dostępnych w sieci. Należy pamiętać jednak, w jaki sposób działają takie kalkulatory. Pobierają one losowo wybrane oferty nieruchomości z najbliższego sąsiedztwa wskazanej lokalizacji i wyciągają średnią, bez uwzględniania cech nieruchomości poza takimi cechami jak cena i powierzchnia użytkowa (powierzchnia gruntu).
Profesjonalną wyceną, która ma moc prawną, zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości jest sporządzana w formie pisemnego dokumentu, którym jest operat szacunkowy. Celem ekspertyzy jest ustalenie wartości rynkowej lub odtworzeniowej. Wartość rynkową szacuje się dla nieruchomości będących przedmiotem obrotu. Dla pozostałych nieruchomości określa się wartość odtworzeniową.
Dlaczego lepiej nie szacować wartość samemu?
Samodzielna wycena nieruchomości nie może być wykorzystana do celów urzędowych. Przy transakcji kupna-sprzedaży można oczywiście skorzystać z bezpłatnych kalkulatorów dostępnych w Internecie, jednak należy pamiętać, że nie biorą one pod uwagę wielu istotnych czynników. Samodzielna, darmowa wycena nieruchomości bazuje na cenach ofertowych podobnych obiektów w danej okolicy. Najczęściej są to jednak ceny sprzedających, które nie mają realne odzwierciedlenie w indywidualnych cechach mieszkania, domu lub działki. Można w ten sposób poznać średnią cenę rynkową nieruchomości o zbliżonej powierzchni i lokalizacji, lecz samodzielna wycena nie zastąpi operatu szacunkowego i nie ma statusu dokumentu, a tym samym nie stanowi wartości dla banku, sądu czy organu podatkowego.
Jak wygląda wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę?
Rzeczoznawca majątkowy podczas sporządzania ekspertyzy bierze pod uwagę szereg zewnętrznych i wewnętrznych czynników rzutujących na wartość nieruchomości. Współpraca z biegłym rzeczoznawcą majątkowym rozpoczyna się od podpisania umowy. Rzeczoznawca analizuje dokumenty charakteryzujące stan prawny i techniczny nieruchomości i konfrontuje pozyskane informacje ze stanem faktycznym podczas oględzin nieruchomości. Oględziny połączone z wykonaniem dokumentacji fotograficznej pozwalają na dokładne zapoznanie się ze stanem i sąsiedztwem wycenianej nieruchomości. Zależnie od celu wyceny rzeczoznawca majątkowy analizuje ceny rynkowe podobnych obiektów, potencjał ekonomiczny danego terenu, wysokość czynszu dla podobnych nieruchomości, czy stopy zwrotu ze zbliżonych inwestycji. W kolejnym kroku specjalista wybiera podejście i technikę, które zostaną wykorzystane przy tworzeniu ekspertyzy. Kolejnym etapem jest stworzenie operatu szacunkowego.
Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny?
Przekazanie istotnych dokumentów już na wstępnym etapie współpracy z rzeczoznawcą może znacznie przyspieszyć proces tworzenia wyceny nieruchomości. Dostarczenie dokumentów może wywrzeć wpływ także na ostateczną cenę operatu szacunkowego. Lista niezbędnych dokumentów może różnić się w zależności od rodzaju szacowanej nieruchomości, jednak obligatoryjnie należy przygotować:
- numer księgi wieczystej,
- akt własności lub inny dokument potwierdzający prawo do nieruchomości,
- wypis z rejestru gruntów,
- kopię mapy ewidencyjnej,
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę?
Każdy rzeczoznawca majątkowy dysponuje indywidualnym cennikiem usług. Koszt wyceny zależy nie tylko od rodzaju nieruchomości, ale także od kosztu uzyskania potrzebnych dokumentów i danych. Znaczenie ma także odległość nieruchomości od biura rzeczoznawcy oraz stopień skomplikowania wyceny.
Należy przy tym pamiętać, że ostateczna cena usługi jest ustalana indywidualnie. Złożone, nietypowe wyceny, które wymagają pogłębionej analizy, mogą wiązać się ze sporymi kosztami.
Jak długo trwa wycena nieruchomości?
Czas oczekiwania na ekspertyzę, podobnie jak jej cena, jest ustalany indywidualnie. Przyjmuje się, że stworzenie nieskomplikowanej wyceny zajmuje około 3-5 dni. Złożone, trudne ekspertyzy mogą powstawać nawet przez kilka tygodni. Wiele zależy także od obłożenia pracą danego specjalisty.